房子的事实，真相和未来

清清绣源

最近，小A为把钱存在哪家银行犯了愁，于是他跑来找小L聊天。

"现在银行利率普遍都好低啊！小银行利率稍微高一点，但是感觉不是很靠谱啊！"，小A略带抱怨的说。

“有存款保险制度兜底，50万以下的资金，你存哪个银行区别不大。但如果你一定要区别的话，避开农商行、村镇行这些地方性银行，尽量存工农中建交五大国有商业银行、邮储银行或者招商银行等这类头部股份制银行，这些银行出问题的概率最低。”，小L回答道。

“明白了，不过我最近一直有一个疑惑，为啥这两年存款利率越来越低？”，小A问道。

“这个嘛，你有没有发现房贷利率今年下降了很多？”，小L反问道。

“对啊！前几年买房子，房贷恨不得6个点，最近看中介在朋友圈发的利率，都已经跌破4个点了！”，小A激动的说道。

“存款是你借钱给银行，贷款是银行借钱给别人，银行拿着你存的钱放贷给其他人，这中间就有个利息差，利息差就是银行生意的本质。所以，既然现在房贷利率降了，你的存款利率如果不降，银行还怎么赚钱？”，小L回答道。

“原来如此！话说，现在房贷利率这么低，各种媒体都在说今年房价要涨，我拿这个存款去买房是不是是更好一些？”小A进一步问道。

“在考虑价格和利率之前，你要想清楚你为什么要买房，以及买房所需要付出的代价。”小L回答道。
“展开讲讲。”，小A说道。
“如今房价这么高，并不是因为造房子贵，而是因为土地贵。政府通过拍卖把土地出让给开发商，开发商建造楼房卖给你。假设你买一套单价2万，面积100平，总价200万的房子，这里面至少有40%，也就是80万，是开发商要付给政府的土地出让金，这部分钱会成为地方政府的财政收入，用于政府运转、城市建设等等。其次是，房屋的建造费用，大概占比不超过40%，然后是10%的税费，最后是房企10%的利润。这个比例可能并不完全准确，但是大差不差。”，小L回答道。
“按照比例，我买了200万的房子，其中的50%，也就是100万都上交给国家了是嘛？”，小A略带惊讶地说道。
“就是这样，这还是普通城市的房价逻辑 ，如果是北上广深和一些热点城市，上交的部分可能会比50%更高。”，小L回答。
“之前有个专家有这样一个形容，高房价的本质其实是进城税，我觉得这个描述是很恰当的，毕竟大家可以看到城市的建设日新月异，建设高架、地铁、公园、学校、商场这些生活配套，都是要花钱的，仅仅靠税收，哪儿能做到Wuhan，different everyday呢？”，小L补充道。
“有道理，可是，货币一直是是贬值的，不买房又能买什么呢？”，小A问道。
“没错，有些经济学理论认为，适当的通货膨胀有益于经济增长，促进人们把钱拿出来投资和消费，而非囤在手里。过去几十年经济增长很快，大家手里的钱变多了，就一定会考虑投资和消费，但是中国人一直有储蓄的习惯，一定要存钱，可是钱又容易贬值，恰逢房价一路上涨，于是开始存房子。过去的十多年，房子是普通人能买到的最佳投资品，确实有不少普通人通过买卖房屋，实现了资本的原始积累获得财富自由。”，小L评价道。
“唉，我们这一代人真的惨，啥好事都赶不上。”，小A略带抱怨地说道。
“是啊，别人低价买的房子，然后我们高位接盘，然后兢兢业业按时还房贷，幻想着将来能以更高的价格卖出去，又能体验房屋自住，又能赚钱，感觉自己赢麻了~”，小L笑着说。
“我妈一直劝我买房，但是我不愿意，一想到要背30年房贷，我就觉得生活了无生气。”，小A说道。
“要是早些年，你最好还是听妈妈的话。不过，现在嘛，要看情况。”，小L笑着说道。
“如果你买房不为投资，只是想有个自己的房子，并且有一份稳定的收入，想过安稳的生活，在房贷不超过你月收入50%的情况下，想买你就买，早买早享受。”，小L说道。
“但如果你想靠买房致富，就有点自欺欺人了。”，小L略带严肃地说道。
“为啥呀？”，小A不解地问道。
“房子，无论单价3千，3万，还是30万，如果你不能卖掉变成现金，那房子就仅仅是一个水泥钢筋混凝土的盒子而已。很多人认为房子是优质资产，但也要分情况看”。
“洗耳恭听。”，小A认真地说道。
“如果你在房价较低的时候全款买了不少房子，然后在房价上涨之后卖出，那么房子确实是优质资产，因为通过买卖房子你获得了现金收益。又或者，你贷款买房，然后把房子租出去，用租金还房贷，等到房价上涨到一定程度，再卖出去赚差价，这种情况房子也是优质资产。”，小L解释道。
“什么情况下，房子不是优质资产呢？”，小A好奇地问道。
“你是个从小地方到大城市工作的上班族，工作了几年，觉得自己是刚需，掏空六个钱包付了首付，然后每个月拿工资中的一大半去还房贷，这样得到的房子，你认为这算是资产吗？”，小L反问道。
“嗯.....怎么不算呢”，小A笑起来说。
“别管各路专家怎么给你洗脑，记住一点，只有能够让让你产生被动现金流的才叫资产。”，小L语重心长的说。

“因为你是刚需，你不可能随便把房子卖掉，如果你一直持有这套房子，你就必须持续性的偿还房贷，这种情况下，房子这个所谓的资产，不但没有给你带来被动现金收入，反而在吞噬你的工作收入，这符合我刚才说的资产的定义吗？”，小L补充道。

“那卖掉现在这套房子置换呢？”，小A小心翼翼的问道。

“当然也可以置换。如果房价继续上涨，你的收入也继续上涨，你当然可以卖掉现在的房子，置换一套更大更好的房子，可是置换之后你仍然只有一套房子，你仍然需要用工作收入供养新的房子，而新的房子依然没给你带来被动现金收入，就算你把旧房子卖掉，换成两套价格更低的房子，自住一套，出租一套， 假设出租的那套房子不用还房贷，你自己仍然需要承担自住那套房子的房贷，这个时候，出租的那套房子勉强算是资产，自住的那套仍然不是。”，小L解释道。

“那如果我把出租那套卖掉呢？这不就变现了吗？”，小A问道。

“如果房价上涨，你把出租的房子卖掉变现，你的手上会有一大笔现金，房子在涨，而货币贬值的时代，如果你没有很好的投资渠道，你会用来做什么？”，小L反问道。

“......买房”......”，小A恍然大悟的说道。

“卧槽， 这不是进入循环了吗？”，小A惊呼。

“你这样操作，我这样操作，大家都这样操作，房价越来越高，大家的账面资产都是富裕得很，但是一摸兜，却掏不出10万块。”，小L笑着说。

“那万一房价下跌呢？”，小A反问道。

“房价也许不会大涨，但也很难大跌，大概率横盘。”，小L语气肯定的说道。

“为什么？”，小A不解。

“因为房价的关键从来不在于价格、配套以及利率，而在于预期。专家们经常说刚需，那什么是刚需？只要上涨预期没了，房价一跌，刚需立马减少80%，这部分我称之为灵活刚需，还剩下20%继续上车的刚需，我称之为无脑刚需。”，小L回答道。

“说这20%的刚需无脑，不是瞧不起他们，相反，这部分人往往很淳朴简单，他们对拥有一套自己的房子抱有很纯粹的愿望，房子对他们来说不仅仅是遮风挡雨的地方，而是温暖的家，为了这种感觉，他们不在乎钱，不追求未来的可能性，不在乎房贷是不是进城税，也不追求把房子卖掉变现，他们只想要安稳的当下。只要房地产市场没有整体崩溃，这群人一定会买房，但是也不用太担心，鉴于房地产对财政、金融和经济的重要意义，也不太可能整体崩溃，更多有可能是把二手房交易逐渐锁死。”，小L补充道。

“锁死？怎么锁死？”，小A好奇地问道。

“有句老话叫，有价无市，说的是一个商品空有价格，但是没有交易。”，小L答复道。

“那就只能降价卖。”，小A接着说。

“别忘了各地政府都出台了限跌令，随意降价可能会扰乱市场的哦。”，小L回答道。

“我一直不明白政府为啥要限制房子的最低价格。”，小A问道。

“你看到面粉涨价了，会预判未来的面包可能会变贵。那如果面包降价了，只要市面上面包不断货，就必然意味着面粉价格也降了，面粉卖不起价格了，面粉店老板的收入就减少了，收入减少，怎么养得起就这么大的家业，怎么还得起前些年大搞的基础建设呢？”，小L回复道。

“有点道理，不过降价以后，买的人也变多了，薄利多销也可以增加收入呀！”，小A提出了不同意见。

“那你说说，多出来的购买人群从哪里来？”，小L反问道。

“当然是没有房子的家庭和个人呀，毕竟现在还有很多人是租房子住的。”，小A继续回答。

“击鼓传花的游戏能够继续，一定是因为还有人愿意接下去。中国目前已经建造的房子，足够40亿人住，其中商品房足够22亿人住，同时，整个国家生育率越来越低，2022年，中国人口开始下降了。”，小L说道。


“略有耳闻，但是这些是全国所有的房子，一二线城市和三四线城市还是有区别的，一二线人口很多都是净流入的，这些人应该可以承托起一二线的房地产市场。”，小A说道。

“这些净流入的人口来自哪里？”，小L继续问到。

“中小城市。”小A如有所思的回答。

“那么，目前中小城市的房价相比当地的收入，高不高？”，小L回答道。

“emmm，好像也挺高的。”，小A回答道。

“土地财政模式下，在小城市的家庭同样也会背上房贷，房贷会挤压消费，更会降低生育率，小城市的人口增长也会是乏力的。”，小L说道。

“你站在长江入海口，看长江何其宽阔，殊不知这宽阔的江面，是无数支流汇聚而成，当支流逐渐干涸的时候，长江水位下降也只是时间问题了。”，小L继续说道。

“听你这么说，感觉后果会很严重啊，上面的人应该会想办法的吧？”，小A问道。

“他们当然会想办法啊，而且，他们已经想好办法了，只不过，任何解决问题的手段都是有代价的，而我也相信他们会不惜一切代价来保证房地产软着陆。”，小L神秘的说道。

“咋样才算是软着陆”，小A不解的问到。

“以官方事后的定义为准。”，小L笑着说。

“懂了，那我这么说，软着陆对普通人意味着什么？”，小A笑着问道。

“意味着，在漫长的时间内，大多数人供养着纸面的富贵，却察觉不到真正的财富已经悄悄蒸发，又或者察觉到却又无能为力。”，小L略带悲悯的说道。

“最后一个问题，你刚才说，他们会不惜一切代价保证软着陆，那么，代价是什么？”，小A回答道。

“代价是三个人。”，小L笑着说。

“哪三个人？”，小A睁大了眼睛问道。

“你、我、他。”
来自: Android客户端

风之我意

楼主加油加油加油加油！来自: Android客户端

葉财震

努力加油      来自: Android客户端

韩寒！

透彻！！！来自: Android客户端